Post By：2022/2/17 9:21:15
最近，“公摊面积”又被炮轰了。
这次开炮的不是二营长，而是新华社旗下杂志《半月谈》。
今年年初，青岛一个叫维多利亚湾的项目交付，有业主反映：
自家公摊面积足足有46%，明明花了110㎡的钱，实得面积连70㎡都不到！
这件事彻底激怒了官媒。
维多利亚湾，哟呵？您不光地名copy香港，就连做派都是早些年间香港那一套…
我们为啥这么讨厌公摊面积？
在房地产的小宇宙里，很难有一个概念能像“公摊面积”这样做到人神共愤。
你可以把“公摊面积”理解为开发商“公开贪污”的面积。
再直白点说，就是你和你的邻居都掏了钱，却不属于任何一家的那部分，包括但不限于：
门厅、过道、地下室、楼梯间、电梯井、管道井、变电室、设备间、垃圾通道甚至小区警卫室…
一听这，开发商乐了：“尼玛…你是业主你享受这些东西，难不成你让我白送？”
白送是不能白送的，这辈子都不可能白送的！
可是许多人没整明白，公摊面积真正让人是可忍孰不可忍的，是以下三点——
一是公摊面积怎么算，基本没有标准。
绝大多数情况下，是开发商想怎么算就怎么算。
在楼盘项目被推向市场之前，要找个专业的测绘公司实地测量，出具测绘报告。
如果开发商和测绘公司是老熟人了——
哪怕有一点儿违规操作，多出的部分将大概率被全体业主“公摊”。
举个栗子：一小区规划1000套住宅，均价30000元/㎡，每套房子多出1㎡的“公摊”就是3000万。
瞅见没？每个业主头上刮一刀，开发商就凭空多了10套房子的货值。
可你作为购房者，想要拿到那份测绘报告，几乎是不可能的事儿；
听到这儿，马上有业主啪地一下站起来了：
“姥姥的！我们自己测量！”
呵，你有队伍吗？你花钱码队伍测量？
放心！无论怎么算，费用都能远超您多买单的那一平米。
所以通常情况下，购房者会选择默许开发商的这套“财富密码”。
二是公摊面积越来越得寸进尺：
说出来你可能不信：
许多楼盘项目把售楼处和高端私人会所也纳入了公摊面积。
没有一个业主能从售楼处赚出一毛钱来，因为售楼处的存在本就是为了赚业主的钱；
享用高端私人会所？对不起，那也仅仅属于极少数有钱有闲的富人，里面的消费足够让普通人三过大门而不入…
很多时候，售楼处和私人会所有多高大上，公摊面积就有多吃人。
在这方面，香港就玩得贼野——
据不完全统计，在1972年，香港住宅的得房率还能稳定在90-93%之间；
到97回归之前，这一数值已经下滑到85-88%；
到2010年前后，香港住宅的平均得房率只剩下78%。
早在2006年，位于香港元朗的四季豪园项目，公摊比就占到了40%。
而这个项目的开发商，不是别人，正是人民建筑艺术家——李嘉诚先生的长江实业有限公司。
如果后人要写房地产编年史，这个项目绝对可以被载入史册；
哪里有压迫，哪里就有反抗，它所点燃的怒火，拉开了公摊面积在香港消亡的序幕。
三是公摊面积的存在，极易造成了一鱼多吃。
购房者很可能在不知不觉的情况下为公摊面积买N回单。
在实际生活里，被诟病最多的是电梯里的广告位。
购房时，业主是为电梯空间买了单的，但终究抵不过开发商的骚操作：
本着“谁掏钱谁受益”的原则，广告位产生的收益该归大伙儿分配。
可现实却是，电梯里的海报和视频广告天天看，却从没听说过哪家业主收到过回头钱。
不信，大伙儿扪心自问一下：有多少人最早是在自家电梯里认识谷爱凌的？
此外，许多业主套内面积明明只有75㎡，但买房时却是按照100㎡掏的钱；
你以为这就完了？太天真了，我的老baby们——
以后缴纳物业费、采暖费、垃圾清理费…你听说过按75㎡收的？
还真应了我葛大爷那句话：“简直就是土匪，土匪都不如！恶心啊！恶心！”
公摊面积，怎么来的，就让它怎么消失…
我之所以如此自信——
一是看到了新华社的炮轰势大力沉；二是全世界只有咱们有这个东西。
公摊面积，起源于二战后的香港，那时候香港卖房沿袭着英国的那套尿性——论栋卖。
广东话里常说的“买楼”、“收楼”、“炒楼花”、“有楼万事足”就是打这儿来的。
可是，论栋卖货值太高，导致买房这个事儿彻底跟普通人无关。
买的人少，开发商回款又慢又难，这样的地产开发模式效率极低。
而这一切，却因两位前辈的登场而彻底覆灭——
一是香港国际鸿星的董事长吴多泰，早在上世纪五十年代就提出将论栋卖的房子改为论层卖，这样一来买得起的人就多了不少；
二是咱们非常熟悉的霍 英 东，霍老更猛，引入了预售制和分割产权的概念，这为买楼成为全民运动奠定了基础。
Ladies and 乡亲们，这足足比拼多多早了70多年啊！
但这套“拼多多”打法也有bug——楼梯、过道、门岗、花园的钱谁来出呢？
开发商一合计：我也甭跟你们商量了，挨家挨户按面积均摊吧！
看来许文彪说得没错：“都是那些富人耍他们的！”
公摊面积，本就是产权分割和金融工具双向加持的必然；
可bug在于，金融利润愈发猥琐发育，公摊面积就愈发张扬跋扈。
上世纪九十年代，香港房地产的这套打法随着港资和港片一起来到内地，并且生根发芽、茁壮成长；
以至于今天都有许多朋友认为：公摊面积本身就是房地产开发的一部分。
可问题来了，如果这套打法真的完美无缺，那为什么全世界只有我们在用呢？
因为早期经济需要高速成长，效率优先，兼顾公平。
在商品房起步的年代，市场主体无非两个——整合力极强的开发商与组织性松散的购房者。
很明显，资本在开发商手上的运转效率，要比在购房者手上运转高效得多。
公摊面积的存在，刚好使得开发商获取更大的利润，创造更为可观的财政收益。
早期，适度支持资本方，的确有利于让更多经济部门早日摆脱低效竞争的局面。
各项超级工程和公共事业之所以能够迅速完成组织、整合、执行，就少不了早期原始财富积累的支持。
另一方面，在房地产开启盛宴的年代，购房者考虑得如何迅速上车吃到时代的红利；
相比之下，公摊面积的这点儿钱只不过是点儿塞牙缝的碎银子，何足挂齿？
但到了房地产去金融化的时期，高速增值越来越难，人们对骚操作的宽容度当然会大打折扣；
此外，在公平优先的年月，连人才房、限价房和共有产权房都开始登上历史舞台了，公摊面积成为老黄历不过是迟早的事。
然而，公摊面积具体何时会消亡？最终以怎样的形式消亡？仍是你我心里最大的谜题。
他山之石可以攻玉，咱东边那个小日子过得不错的国家做得就挺好的：
他们发明了一个让汉字文化圈的人一看就懂的概念，叫“壁芯面积”，日文就是这几个字。
你看看，你看看…多形象？你家墙壁以里能测量的面积才需要掏钱，其它空间都不用掏钱！
哟西…点赞滴可以，嫉妒滴不要！
买房如何减少被公摊面积套路？
过去几年，只要有人仗义执言应当取缔公摊面积，马上就有屁股坐歪的公知跳出来怒怼：
“卖公摊还是卖套内，不过是换了个算法，又不会真的降房价！”
不怕公知玩得大，就怕公知有文化。
我们凭借常识和朴素的情感去想一下：
你让我少卖多少面积，我把单价相应提高不就找回来了？
如果脸皮再厚点儿，把品质压下去，单价都不需要提高太多就能回本。
总之，想控制成本、保住利润，招儿是想多少就有多少！
既然如此，那干掉公摊面积的意义何在？
降低购房者持有成本、压缩房企灰色收入空间、提升房产交易透明度。
大伙儿炮轰公摊面积，归根到底是为了让自己辛辛苦苦赚的钱花得明明白白。
以下四道锦囊妙计，烦请大伙儿收藏，关键时刻是真用得上：
1）买品牌溢价率高的房子
在公摊面积彻底寿终正寝之前，这是购房人对冲公摊面积最好的出路。
除去少数高周转、盲目扩张的大房企外，更多品牌之所以被人们追捧，是因为做出了超乎人们预期的品质。
可这就出现了一个悖论——
你要品质好、你要归家礼序、你要气派的入户大堂、你要做工精美的花园水景…
每一分钱都是要折算进公摊面积当中去的，这样一来，公摊面积岂不是更大了吗？
不要紧，品牌与品质的溢价率在二手房市场将会进一步放大，直到这套房成为三手房、四手房…直至全新的配套体系彻底占据人们的审美。
反观溢价能力差的项目，未来在二手房市场，很可能遭遇的不是增不增值，而是卖不卖得出去。
2）用配套优势对冲得房率硬伤
一处房产的价值，由窗外因素和窗内因素共同决定。
公摊面积大的本质，不过是窗内因素不给力，这时候如果窗外因素牛逼，一样是可以形成价值对冲的。
譬如给力的教育资源，四通八达的地铁线路以及足够前沿的商业配套…
从笔者的从业观察来看，绝对不乏品质OK、配套无硬伤，唯独得房率不高，但单价涨势喜人的项目。
而且，越是强调品质的房企品牌，越是偏好在货真价实的产业高地拿地盖房的项目，这种产品出现的几率也就越大。
3）数楼层推算实际得房率
一处楼盘的参数可能有几十个，最能体现实际得房率的，很可能不是置业顾问随口一说的得房率或者宣传过程中承诺的套内面积。
当你看的房子足够多就会发现，这两个数据的弹性比松紧带还大。
相比之下，容积率就要诚实得多。如果对容积率没概念，那就简单粗暴数楼层——
总层高在7层以下的洋房，通常只需要一个开放式楼梯间，公摊能控制在10%左右；
总层高在7-11层之间的准洋房，需要建有封闭式楼梯间和一部电梯，公摊通常能控制在15%左右；
总层高在12-18层之间的小高层，再加建一部消防电梯，公摊通常能控制在18-20%左右；
总层高在19-33层之间的高层，需要建有两个防烟楼梯间和至少两部电梯，因此公摊面积很可能超过20%…
不过，容积率低通常也意味着单价更高。
终极议题，仍然是在更省钱还是更具舒适性当中二选其一。
就当下来看，购房机会成本越高，人们对得房率就越较真儿…
4）尽可能买现房或准现房
得房率是门玄学，很多时候不现场看看，很有可能直到收房时才知道自己买的是个啥。
最理想的状态，是买现房或准现房。
如果条件不具备，那至少要去看看实体样板间，以免出现货不对板的尴尬。
这里多说一嘴——以任何理由给非实体样板间洗地的都是耍流氓。
像青岛维多利亚湾的那位业主，当初的买房合同就明确约定了——公摊面积30%上下。
就这，到了交房时，公摊比却生生多了十多个百分点。
不知道这篇文章让多少开发商不爽；
但无所谓，反正耿直少年团一贯坚持不谄媚开发商。
都曾经历过租房-搬家-再租房-再搬家的苦逼岁月。
我们太了解咱老百姓为了攒钱买房到底都经历过什么；
越是了解，就越是想为大伙儿做点什么，仅此而已。
笔者也衷心希望，这篇文章能被更多朋友看到——
只为大家能在守护财产、财富进击的路上走得更稳、走得更顺。
